قراءة في القانون المنظم لنشاط الترقية العقارية الجزائري الجديد

صدر في العدد الأخير من الجريدة الرسمية، القانون رقم 04-11 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية، والقانون الأساسي للمرقي العقاري الضابط لمضمون العلاقات بين المرقي والمقتني، بحيث أعطى ضمانات وحماية أكبر للراغبين في اقتناء سكنات من المرقين العقاريين، بالمقابل مع ذلك فرض عقوبات جزائية كبيرة على المرقين المخالفين للتنظيم الخاص بهذا النشاط.

 جاء هذا القانون لوضع حد للفوضى التي كانت تميز المعاملات العقارية من قبل، من خلال تحديده لطريقة بيع الأملاك العقارية بشكل يحفظ حقوق الطرفين. وفي السياق ذاته فقد اشترطت المادة 25 من هذا القانون أن يكون البيع من طرف المرقي العقاري موضوع عقد يعد قانونا بين المرقي والمقتني، سواء كان عقد حفظ الحق، وهو العقد الذي يلتزم بموجبه المرقي العقاري بتسليم العقار المقرر بناؤه أو في طور البناء، لصاحب حفظ الحق فور إنهائه، مقابل تسبيق يدفعه هذا الأخير، أو كان عقد بيع على التصاميم، الذي يكرس تحويل حقوق الأرض وملكية البنايات من طرف المرقي لفائدة المكتتب، وفي المقابل يلتزم المكتتب بتسديد السعر كلما تقدم الانجاز، بالمقابل منع إبرام عقد البيع على التصاميم في حال ما إذا كان المرقي العقاري قد لجأ إلى استعمال قروض لتمويل البناء.
كما اشترط القانون أن يوضح عقد البيع تشكيلة سعر البيع وآجال الدفع، بالنسبة لتقدم الأشغال، أما في حالة ما إذا كان السعر قابلا للمراجعة يجب أن يذكر العقد كيفيات المراجعة، بشرط أن لا يتجاوز  مبلغ مراجعة السعر 20 في المائة كحد أقصى من السعر المتفق عليه في البداية.
وفي سياق متصل، منع القانون المرقي أن يطالب أو أن يقبل أي تسبيق أو إيداع أو اكتتاب أو قبول سندات تجارية مهما كان شكلها قبل توقيع عقد البيع على التصاميم، أو قبل تاريخ استحقاق الدين وكل تأخر في التلسيم الفعلي للعقار موضوع عقد البيع على التصاميم يؤدي إلى عقوبات التأخير التي يتحملها المرقي.  من جهة أخرى، وضع القانون المسؤولية الكاملة على عاتق مكاتب الدراسات والمقاولين والمتدخلين الآخرين الذين لهم صلة بصاحب المشروع، من خلال عقد في حالة زوال كل البناية أو جزء منها جراء عيوب في البناء.
ومن أجل توفير حماية أكبر للمقتنين، فقد أجبر القانون كل المرقين العقاريين المعتمدين والمسجلين في الجدول الوطني للمرقين، الانضمام لصندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية، الذي سيحل قانونا محل المقتنين عند سحب الاعتماد من المرقي، في حال تعرضه لعقوبات إدارية، حيث يتولى الصندوق مهمة متابعة عمليات إتمام انجاز البنايات بموجب التزام مرق عقاري آخر. كما أجبر القانون كل المرقين إنجاز المحلات الضرورية  لإدارة الأملاك ومسكن البواب، مع إلزامه بضمان إدارة الأملاك لمدة سنتين ابتداء من تاريخ بيع الجزء الأخير من البناية المعنية.
في حين نصت المواد الأخيرة من القانون ذاته على العقوبات التي يمكن أن يتعرض لها المرقي في حال إخلاله بأي التزام من الالتزامات السالفة الذكر، بحيث تصل تلك العقوبات الى حد السجن من شهرين الى سنتين، وغرامة مالية من 20 مليون الى 200 مليون سنتيم. وقصد التكيف مع ذلك، فقد أعطى القانون مهلة 18 شهرا للمرقين العقاريين الممارسين لنشاطهم للتكيف مع هذه الأحكام الجديدة.